特殊城市的特殊產物
深圳小產權房規模如此龐大，有復雜的歷史成因。最根本的原因是，作為倡導活力、政策寬松的經濟特區，深圳在30余年時間里太過迅猛地完成了從漁村到城市、再到超級城市的躍遷。
1980年，深圳經濟特區建立。作為首個經濟特區，深圳是中國制度創新、擴大開放的一塊試驗田。這一年通過的《廣東省經濟特區條例》明確說明：“特區鼓勵外國公民、華僑、港澳同胞及其公司、企業，投資設廠或者與我方合資設廠?！?/span>
前述熟悉深圳土地政策的人士介紹道，在那段激情燃燒的歲月里，各種資本背景的企業在深圳遍地開花，其中不少是拿了農村的土地建廠。究其原因，一是受供地規劃、審批程序等所限，政府出讓土地的數量、節奏畢竟有限，無法滿足市場需求。企業直接找村集體談，效率更高。二是農村出讓的土地更便宜。
就這樣，一座座工廠先在村集體的土地上拔地而起。后來，鄉鎮企業熱潮涌起，工廠越來越多。這些工廠多是勞動密集型企業，工人以外來打工者居多。他們收入不高，在深圳又沒有自有住房，對廉價租房的需求旺盛。
無論從價格還是便利性考慮，工廠周邊的農村區域當然是租房首選。村里人掌握了新的財富密碼。前述熟悉土地政策人士說：“當時大家都拼命建房子，只要有錢就建房子，因為行情很好，根本不愁租?！贝蚬ふ咴诋數芈湎履_，刺激了周圍服務業的興起。這些服務業的從業者，大多還是外來打工者。雪球就這樣滾了起來，人越來越多，房子也越蓋越多。
前述熟悉政策人士告訴記者，深圳市政府有聲音認為，農村集體為深圳經濟發展作出的貢獻是要被承認的。如果當年嚴格按照管理規范一步步審批，很多企業可能就不會進深圳了。另外，城中村的小產權房也實質上承擔了民生功能，固定了城市發展所需的勞動力?！耙恍┕俜饺藛T的說法是，‘填補了深圳住房保障的一塊空白’?！鼻笆鍪煜ふ呷耸空f。
自上世紀80年代中起，20余年時間里，雖然政府三令五申不允許擅自“違建”，但在經濟發展的指揮棒下，監管尺度其實較松。
深圳市對“違章建筑”的管理可追溯至1999年。這一年，深圳市發布了指導性文件，將農村非農用地、宅基地上轉讓興建的建筑列入違章建筑，禁止非本村村民買賣宅基地和在其上合作興建住宅，稱將對已發生的違法行為“清理和處罰”，對后續違法“從重查處”。
但是，政府部門并未隨之發布具體實施辦法，導致指導性政策出臺后，出于法不責眾和搶搭末班車的考慮，反而出現了一波搶建潮。
2002年，配套實施辦法終于出臺，即后來被稱為“兩規”的政策?！皟梢帯狈謩e針對私房和生產經營性房屋?？偨Y來說，在1999年3月5日之前興建的房屋，被定性為“歷史遺留違法建筑”。除占用農村保護區、水源保護區等特殊情況外，這些“歷史遺留違建”在補交罰款后，可以確認產權，拿到不動產權屬證書。對1999年3月5日之后的新增違建，從嚴查處。
但當年的“清理和處罰”，其實是用罰款換產權，且仍未明確新增違建將如何“從嚴查處”。所以2002年之后，興建小產權房的勢頭并未被遏制。
到了2009年，深圳市委再對“違法建筑”發文。這一次的新動作是對歷史違建全面摸底排查，并依據不同情形給出了確權、拆除、沒收等多種處理方法。不過，以上三種方法并未覆蓋所有的小產權房。
在拆除和沒收的適用情形中，最主要的一條是“非法占用已完成征、轉地補償手續的國有土地”。但是在深圳，仍有不少小產權房是建在農村土地上的。
這就要說到深圳的土地性質了。1992年，深圳特區內開展“統征”，特區內土地全部國有化，農民市民化。2004年，深圳市特區以外的區域又實行“統轉”，將改革方案推廣至全域。
至此，深圳市成了全國第一個沒有農村的城市。理論上，所有的土地全部國有化。但這只是理論上，在實際執行過程中，仍然有很多土地留在了村集體和村民手中。
這背后的原因復雜。前述熟悉深圳土地政策人士介紹，原因之一是當時有不少園地、林地，以及村里已在實際使用的建設用地，名義上雖轉為國有，實質上并沒有轉。對這些地，政府人員與村委并沒有簽轉地協議，而只是口頭上傳達土地已轉為國有。此外，對園林地等，當時的操作方式是讓村集體自行上報。這個過程里，一些地租意識較強的村集體虛報瞞報。
由于有未完成征收補償手續的土地，加上已有大批房屋搶在2004年“統轉”前建成了，拆除、沒收等限制措施的適用范圍仍有限。而且，2009年的政策還有這么一條：“經普查記錄的違法建筑，尚未按照本決定和相關規定處理前，可以允許有條件臨時使用?！边@條語焉不詳的臨時使用條款，讓該政策的強制力更弱了。
直到2013年，深圳市政府在更宏觀層面開啟了土地管理制度改革。作為改革的一環，2013年末，深圳市終于為2009年的政策發布了試點實施辦法，對如何摸查、確權、拆除沒收、臨時使用給出了闡釋。2013年是深圳小產權房市場的一道分水嶺。這一年起，新增小產權房被徹底掐斷。目前，深圳市幾乎所有的小產權房都建于2013年之前。
